Comment calculer la plus-value sur la vente d’un terrain ?

Il est fréquent qu’un terrain soit vendu à un prix supérieur à son prix d’achat initial. Dans ce cas, une plus-value est réalisée. Celle-ci est alors soumise à l’impôt national. Mais quelle est la différence entre un terrain à bâtir et un terrain constructible ? Comment sont déterminées les plus-values et quel est le régime d’imposition ?

Qu’est-ce qu’une plus-value sur un terrain à bâtir ?

La plus-value sur un terrain à bâtir est la différence de prix positive entre le prix de revente du terrain à bâtir et le prix d’achat (ou le prix estimé lors de la succession). Il n’est pas rare que les terrains à bâtir prennent de la valeur au fil des ans. Les propriétaires fonciers peuvent donc réaliser d’importantes plus-values en revendant des terrains à bâtir qui ont pris de la valeur depuis leur achat. Les plus-values sont considérées comme des revenus et sont imposées par l’État au titre de l’impôt sur le revenu et des cotisations sociales.

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La vente d’un terrain est-elle imposable ?

Comme les plus-values sur la vente d’appartements et de maisons, les plus-values sur les terrains à bâtir sont soumises à une taxation, l’une au titre de l’impôt sur le revenu, l’autre au titre des prélèvements sociaux. Le taux forfaitaire de l’impôt sur le revenu est de 19 % de la plus-value nette imposable et celui des prélèvements sociaux est de 17,2 %.

Des abattements s’appliquent chaque année si le terrain est détenu depuis plus de cinq ans. Comme pour les ventes d’appartements et de maisons, ces abattements sur les plus-values imposables augmentent avec le temps. L’abattement sur l’impôt sur le revenu est de 6 % par an à partir de la sixième année de détention, de 12 % la septième année, de 18 % la huitième année et se poursuit jusqu’à la vingtième année. Les plus-values sur les terrains à bâtir sont totalement exonérées de l’impôt sur le revenu à partir de la 22e année. L’abattement pour les cotisations sociales est de 1,65 % pour chaque année de la sixième à la vingt-deuxième année de détention ; de la vingt-troisième à la trentième année, cet abattement est de 9 % par an. Les plus-values sur les terrains à bâtir sont également exonérées de prélèvements sociaux à partir de la 30e année de détention.

Ces abattements en fonction de la durée de détention ont pour but d’inciter les vendeurs à détenir leur bien le plus longtemps possible et d’éviter la spéculation.

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Les conditions d’exonération varient en fonction du type de terrain

Les terrains non constructibles, les terrains agricoles en exploitation, les terrains acquis dans le cadre d’un héritage ou les terrains acquis à titre gratuit constituent des cas particuliers et présentent des conditions d’exonération différentes.

Exonération de l’impôt sur les plus-values pour les terrains non constructibles

Il n’existe pas d’exonérations ou d’abattements particuliers pour la taxe sur les plus-values des terrains non bâtis, sauf lorsqu’ils sont vendus pour un prix inférieur à 15 000 euros, lorsqu’ils sont vendus dans le cadre d’une procédure d’expropriation pour cause de travaux publics ou lorsque la plus-value est inférieure à dix fois le prix d’achat. L’exonération s’applique également aux vendeurs qui ont acheté un terrain non constructible et que celui-ci devient constructible avant le 13 janvier 2010 en raison d’une modification du PLU (plan local d’urbanisme).

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Exonération des plus-values sur les terres agricoles

Lors de la vente d’un terrain agricole, l’imposition des plus-values dépend de l’appartenance du terrain au patrimoine personnel ou professionnel du vendeur. Si le terrain fait partie du patrimoine privé, c’est l’impôt normal sur les plus-values immobilières qui s’applique (36,2 %, avec des abattements différents selon la durée de détention). Si les terres font partie du bilan de l’entreprise de l’agriculteur, ce dernier est exonéré de l’impôt sur les plus-values lors de leur revente.

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Exonération des plus-values sur les terres héritées

Pour le calcul des plus-values sur les terres héritées ou cédées à titre gratuit, on se réfère à la valeur vénale estimée au moment de l’acquisition des terres. À ce prix, il faut ajouter les frais de succession, les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Les conditions d’exonération des terrains reçus par héritage sont les mêmes que dans les autres situations d’acquisition. En particulier, les propriétaires qui possèdent le terrain depuis 22 ans sont exonérés de l’impôt sur le revenu. L’exonération des cotisations sociales intervient après 30 ans de détention.

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Comment éviter de payer l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un terrain ?

Les plus-values réalisées lors de la vente d’un terrain à bâtir sont parfois exonérées d’impôt. Voici différents cas où cette exonération se justifie :

• Lorsque le terrain constitue une dépendance de la maison principale et qu’il est vendu en même temps ou dans l’année qui suit la vente de la maison principale ;
• lorsque la valeur foncière du bâtiment n’excède pas 15.000 euros ; et
• lorsque le terrain est détenu depuis plus de 30 ans (après 22 ans, seules les taxes sur les cotisations de sécurité sociale doivent être payées).